大家さん必見!満室経営塾

~家賃・稼働率UP!実践編!~

弊社が不動産投資の中で培った具体的な手法を成功例や失敗例を

交えながらお伝えしていきます。

不動産投資のリターンは努力が左右する!
できることはすべてやろう!

不動産投資家として物件を手に入れてもほかりっぱなしにしていてはいけません。不動産投資家としての道を志した以上、所有している不動産に愛情を注ぎ、少しでも家賃、入居率UPを目指し、さらに物件価値も向上させていきましょう!
大きく分けてポイントは3つ!

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1. 家具家電付物件

家具家電付物件は自分の持っている物件に家具家電を付けるだけで始められます。入居率アップや家賃アップに非常に効果的!

具体的に説明します。例えば家賃5万円の物件で空室があったとします。なかなか埋まらないので値段を下げたいが、1室だけ値段を下げると他の部屋からも減額交渉が来るかもしれないから、家賃を下げるのは抵抗がある。そんな時、敷金、礼金キャンペーンや業者さんの仲介料をアップするのもいいけど、家具家電を付けることで決まることもあります。

一般的に多いのは家具家電付3種の神器。テレビ、冷蔵庫、洗濯機!他にもこれに加えて電子レンジや掃除機を付けることも。家電だけじゃなく、ソファやベッド、机などを付けて、手ぶらで来ても住めるようにすることもあります。デメリットとしては故障した時の対応もセットでしなくてはならないこと。そういった手間が必要で、仲介業者さんによっては対応してくれないケースも。

【失敗】
デザイナー家具家電付き物件は地方都市では要注意。過去に、家具家電付の派生形として、どうしても埋まらなかった物件でデザイナー付家具物件というのをやったことがあります。家具や家電を少し高級なものにして、部屋のインテリアも凝ってみました。
しかし、この手法は人口の多いエリアでは効果があるかもしれませんが、地方都市や田舎ではあまりお勧めしません。賃貸において、あまりに尖ったアイデアは危険です。「万人受け」が一番大事です。

2.光熱費 インターネット コミコミ物件

電気水道インターネット等を定額範囲内で、わずらわしい手続きなく使える物件です。

入居者様にしてみれば、公共料金の支払いの手続きなどが省略され、お引越し当日からネット環境が整っていて、手間がかからず非常に人気があります。特に転勤や、短期利用の入居者様ですとこのような物件を限定で探される場合もしばしば。物件によりますが、月額家賃に2万円前後を上乗せして電気・ガス・水道・インターネット込みにしています。

当然、お客様が電気ガス水道を使いすぎると、大家にとっては赤字になってしまいますが、賃貸契約の特約事項で、電気ガス水道の利用料金が2万円を超えた場合お客様負担にて実費をお支払いいただくという内容を記載し、入居時にも丁寧に説明しています。

 

3.ペット可能物件

ペット可物件は古い物件の稼働率を上げるのに効果があります。

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もしあなたの所有する賃貸物件のエリアにペット同居可能の物件が足りていなかったらチャンスです。物件の需要は年々高まっており、お客様からはペットが飼えるならその他の条件はある程度妥協するといった声も少なくありません。飼い主からすればペットは大切な家族ですもんね!

但し、途中からペットの飼育を許可する場合は、その時点でアパートに居住している入居者様全員に説明して理解していただく必要があるので気を付けてください。入居時の重要事項説明でペットの飼育は不可と説明しているケースがほとんどです。

最近ではペット飼育専用のアパートとして新築するケースも増えています。エントランスに洗い場があったり、防音がしっかりしていたり、腰壁まで強化シートが張ってあったりと、飼い主には嬉しい設備が人気を呼んでいます。それらの初期投資費用はそれほど大きくないので、最初からペット専用にして、家賃を高めに設定し、利回りアップを狙うのも一つの方法かもしれません。



 

以上、稼働率アップ、賃料アップのテクニックをお話ししました。すでに不動産投資経験がある方であれば、既に聞いたような話だったかもしれません。不動産投資は努力が結果に結びつく投資法です。1室の空室も許さない!そんな覚悟で一緒に努力して努力して努力して、満室経営を目指しましょう!